北京证监局　　2018年11月8日

一、案例背景情况介绍

A房地产开发公司为促销自行开发的某购物中心商铺，在销售部分商铺时采取了以下两种促销方式：

（1）销售时签订售后回购合同和售后回租合同：A房地产开发公司按市场价格的80%（销售价格大于存货账面价值）销售商铺，同时与购房人甲签订了回租协议，约定：自商铺交付日起，甲将该商铺租赁给A公司的全资子公司B物业管理公司，租赁期为10年，租赁期前3年免租金，3年后每年按售房价款的7%支付租金。另外，A房地产开发公司还与甲签订了该商铺的回购协议，约定租赁期满后，如果甲有意向出售该商铺，则A房地产开发公司应当以原售价的120%的价格予以回购。

（2）销售时只签订了售后回租合同，合同约定同促销方式（1）中回租协议约定内容相同。

二、涉及会计准则执行问题

1、A房地产公司销售商铺同时签订售后回购合同和售后回租合同的业务，销售时是否确认收入？

2、A房地产公司销售商铺同时签订售后回租合同的业务，销售时是否确认收入？

三、相关准则规定

1、根据《企业会计准则讲解2010—收入》，售后回购是指销售商品的同时，销售方同意日后将同样或类似的商品购回的销售方式。在这种方式下，销售方应根据合同或协议的条款判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，以确定是否确认销售商品收入。在大多数情况下，回购价格固定或原销售价格加合理回报，售后回购交易属于融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认销售商品收入；回购价格大于原售价的差额，企业应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。

2、根据《会计准则讲解2010—租赁》满足下列标准之一的，即应认定为融资租赁：

（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。即如果在租赁协议中已经约定，或者根据其他条件在租赁开始日就可以合理地判断，租赁期届满时出租人会将资产的所有权转移给承租人，那么该项租赁应当认定为融资租赁。

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”，通常掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75％以上（含75％）。

根据《会计准则讲解2010—租赁》，在形成融资租赁的售后租回交易方式下，对卖主（承租人）而言，与资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移，并且售后租回交易的租金和资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的，应视为一项交易。因此，无论卖主（承租人）出售资产的售价高于还是低于出售前资产的账面价值，所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益，而应将其作为未实现售后租回损益递延并按资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

3、根据国际财务报告准则15，如果主体具有回购资产的义务或权利（远期合同或看涨期权），则客户并未获得对该资产的控制，因为客户主导这项资产的使用并获得这项资产几乎所有剩余利益的能力受到限制（即使客户可能已持有该资产实物）。因此，主体应按以下二者之一对合同进行会计处理：

（1）如果主体