青岛市地方税务局　　2015年5月27日

为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。

一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊

在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。根据“财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知”（财法字[1995]6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。

第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。

 “别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。

 “联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。

第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直